【关键词】全生命周期成本；估算公式；案例
StudyonthecontrolofLifeCycleCost
XuCheng
(BeihangUniversityBejing100191)
【Abstract】BasedontheLifeCycleCostanalysis,thispaperputsforwardanewformulaontheestimationofrealestatelifecyclecostbindingtheeventcharacteristics.Whatismore，itillustratesthesuperiorityandinevitabilityofLifeCycleCostbycases.
【Keywords】LifeCycleCost;estimationformula;cases
1.引言
20世纪70年代末和80年代初英美的一些造价工程界的学者和实际工作者将项目竣工后的使用维护阶段也纳入造价管理范围，提出了以实现从项目决策、规划设计、工程施工到运营维护整个生命周期总造价最小化为目标的全生命周期造价管理理论［1］。
全生命周期成本分析，能够全面地从工程项目全生命周期出发，综合考虑项目的建造成本和运营与维护成本，从多个可行性方案中，按照生命周期成本最小化的原则，选择最佳的投资方案，从而实现更为科学合理的投资决策。
2.基本概念
2.1全生命周期成本分析概念。全生命周期成本分析（LCCA）：是为了估价获得或运行一个项目、资产或产品的在其生命周期内所有相关的成本的一系列技术。生命周期成本分析寻求在项目、产品或测量的生命周期内重视初始化成本，包括资本投资成本，购买和安装成本；未来成本，包括能源成本、运行成本，维护成本，资本替换成本，金融成本和任何转售、抢救或处置成本。
全生命周期成本（LCC）：一个建筑物或建筑物系统在一段时期内的拥有、运行、维护和拆除的总的折现后的货币成本。
2.2其它成本基本概念。初始化成本是在建筑物获得之前将要发生的成本，及建设成本，也就是我国所说的工程造价，包括资本投资成本，购买和安装成本。
未来成本是指从建筑物开始运营到建筑物被拆除这一期间所发生的成本，包括运营成本，维护和修理成本，剩余值(任何转售、抢救或处置成本)。
（1）运营成本是年度成本，去掉维护和修理成本，包括在建筑物运营过程中的成本。
（2）维护和修理成本分为维护和修理成本，为了进行LCCA方便，可以把他们组合在一起，也可以分开计算。但是应该注意这两个成本之间有着明显的不同。维护成本是建筑物维护有关的时间进度计划成本，可以是每年发生的，即可以视为年度成本，或者频率已知。修理成本是为曾预料到的支出，是为了延长建筑物的生命而不是替换它所必需的，但其时间和频率都是不可预见的。
（3）剩余值也称残值，是一个建筑物或建筑物系统在LCCA研究周期末的纯价值。
（4）折现值的计算是为了精确的组合初始支出和未来支出。现值计算要用折现率和时间。一般而言，初始支出被认为发生在研究周期的基年，其现值就等于实际成本。未来发生的成本时间可以是基年后至研究周期末的任何时间。
3.全生命周期成本分析
3.1现值计算。全生命周期成本不仅包括发生在期初的初始成本，还涵盖了生命周期内所有的未来成本。为了精确地组合初始成本和未来成本，所有现金流必需统一折现为初始年度的现值，才能够进行汇总和比较。NISTHandbook135，1995edition，定义现值为“过去、目前或未来的现金流量作为以基年为初始年的时间均衡价值”［2］。
为了简化LCC计算，所有重复发生的成本表示为每年末发生的年度支出，一次性成本发生在它们实际发生的年末。用下列公式计算未来一次性成本的现值：
PV=At×1(1+d)t（1）
其中：PV——现值
At——在时刻一次性成本之和；
d——折现率；
t——时间（用年份的序号表示）。
用下列公式计算未来重复发生的成本的现值：
PV=A0××(1+d)t-1d×(1+d)t（2）
其中：PV——现值；
A0——未来重复发生的成本之和；
d——折现率；
t——时间（用年份的序号表示）。
3.2全生命周期成本计算。一个项目的全生命周期成本是通过把每种成本的现值加起来，并且减去例如转售价值等的现金流入的现值［3］。
（1）简单的通用公式如下：全生命周期成本=初始化成本+运行+维护+修理+能源+水+替换-拆余值
（2）全生命周期成本计算的数学模型将全生命周期成本按初始投资、运营成本、维护成本和残值来划分，则可以得到：
LCC=I0+ΣTt=0O×PVt+ΣTt=0M×PVt-S×PVT（3）
其中：PVt=1(1+d)t（4）
I0——初始化成本即建设投资（包括征地成本、设计成本、建筑成本等）；
O——运营成本（年度成本包括能源、清洁等）；
M——维护成本（年度成本和替换、修缮成本）；
S——残值；
PVt——现值；
T——生命周期(年)；
t——时间变量(年)；
d——折现率。
根据以上分析，结合我国实际，将初始化成本即建设投资（包括征地成本、设计成本、建筑成本等）进行分解，将运营维护成本进行综合，本文提出改进后的全生命周期成本估算公式如下：
LCC=C1+C2+φLCC+Cd×PVT-S×PVT
∴LCC=C1+C2+Cd×PVT-S×PVT1-φ（5）
S=S1+S2（6）
式中：LCC——全生命周期费用；
C1——土地取得等费用；
C2——建筑安装成本；
φ——运营管理费用系数
Cd——拆除费用；
C——回收收益；
C1——建筑残余物回收收益；
C2——土地回收收益。
4.案例分析
4.1项目概况。北京某高校学生宿舍，位于北京市四环内。该楼建成于1955年，项目总造价26.29万元，工程概况如表1所示。表1工程概况
建筑面积(m2)1837层数3层工程用途学生宿舍结构类型砖混檐高(m)10.2工程地点北京市四环内建筑物功能学生宿舍土建工程基础条形基础楼地面水泥砂浆内装饰内墙石灰砂浆安装工程电气照明卫生上下水4.2改造情况分析
4.2.1暖气改造。由于原设计无暖气线路，所以在1962年5月对该建筑进行暖气线路安装，费用为5.90万元（当时值）,根据公式（1），取折现率d=10%，则折现值为PV=5.90×1(1+0.1)7=3.03万元
4.2.2抗震加固。由于原设计未设防抗震烈度，所以在1986年7月对该建筑进行抗震加固。主要问题有：原结构采用条形基础，砖混结构，现浇混凝土楼板，层层设圈梁。横墙承重，但每隔一间均有一道轻质隔墙，而且墙体采用砂浆MU4砌筑，标号太低。按八度抗震设防烈度进行鉴定，一、二、三层横墙面积率不够，二层纵墙面积率不够，墙体较弱。坡屋顶木屋架，未设计支撑拉结。
加固的主要措施为：拆除全部板条，隔墙改砌240mm厚墙，砂浆MU7.5砌筑，走廊纵墙加钢筋网片混凝土墙，屋架及山墙间加六道支撑。
改造费用共计4.24万元（当时值）。则折算后折现值为PV=4.24×1(1+0.1)31=0.22万元
4.3全生命周期成本估算
4.3.1未改造学生宿舍楼全生命周期成本。对北京某高校学生宿舍楼的全生命周期成本进行估算，首先要明确几个前提条件：
（1）封国强在《从全寿命角度对建筑项目投资控制的思考》［4］一文中指出，根据上海市几个高层住宅群的调查结果，采用50年寿命周期及10%折现率显示，运营管理费占总费用约24%左右。因此，取φ为0.24。
（2）拆除费用Cd。最后的拆除费用为13.49万元（2003年值），折现后为0.14万元。
（3）回收收益S。
建筑残余物回收收益S1：S1=建筑物价值×残值率，残值率对于不同类型的建筑物有不同的规定和约定。对于房屋建筑来说，各种结构的残值率一般为［3］：钢筋混凝土结构为0；砖混结构为2%；砖木结构一等为6%，砖木结构2等为4%，砖木结构三等为3%；简易结构为0。所以取S1=0.02LCC。
土地回收收益S2与建设前购买成本一致，于是相互抵消，即C1-S2=0
根据公式（5）及（6）及上述前提条件得：
LCC=C2+0.24LCC+Cd-0.02LCC（7）
其中：C2=263.29万元
Cd=0.14万元
解得：LCC=40.24万元
如未改造，则该学生宿舍楼50年全生命周期的成本为40.24万元（1955年值）。
4.3.2改造后该学生宿舍楼全生命周期成本。《全生命周期改造房地产业》一文，提出了一个含有全生命周期工程造价管理意义的公式A+B=C，B代表建设期的投入，C代表建成后在使用年限期间的所有投入；是两部分的总值，则代表全生命周期的投入。这一研究成果表明：增加建筑成本的5%-10%，就能带来后期生命周期成本50%-90%的降低，节约60%-90%的后期管理成本［4］。北京某高校学生宿舍初始建造成本26.29万元，改造成本3.25万元，建筑成本增加12%，这里采用保守估计，暂定50年使用成本节约60%，则根据公式（7）及上述计算，
LCC=26.29+3.25+(1-60%)×0.24×40.24+0.14=33.54万元
可见，考虑了全生命周期成本后，该学生宿舍楼50年使用期全生命周期成本节约：
40.24-33.54=6.70万元，节约17%。
如果在建造初期就充分考虑使用成本，则在相同使用成本的效果下，建造成本比后期不断改建累计建造成本将更低，从而全生命周期总成本也更低。
5.结论
本文在国内外建设项目全生命周期成本分析基础上，结合我国实际情况，将初始化成本进行分解，运营维护成本进行综合，提出改进后的全生命周期成本估算公式。并以具体案例分析了全生命周期造价管理成本的优越性。
参考文献
［1］戚安邦.工程项目全面造价管理［M］.天津:南开大学出版社,2000.
［2］B.S.Dhillon.LifeCycleCostingTechniques,ModelsandApplications［M］.PublishedunderlicensebyGordonandBreachSciencePublishersS.A.1988:89-190F.
［3］董士波.全生命周期工程造价管理研究［D］.哈尔滨工程大学,2003.
［4］封国强.从全寿命角度对建筑项目投资控制的思考［J］.西部探矿工程,2004,(2).