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摘要：对房地产开发的建筑工程进行项目管理，不仅关乎着房地产开发的项目质量，同时更是促进我国社会经济稳定发展的重要因素。因此，本文结合笔者工作实践经验，就房地产开发的建筑工程项目管理中施工工作的协调、建筑工程设计与项目开发之间的关系以及建筑工程项目施工管理的意义进行阐述，并以此为基础，提出个人对项目管理的一些措施，以此希望能对房地产开发中的建筑工程项目管理工作起到一定的指导作用并推动我国房地产行业健康可持续发展。
关键词：房地产；开发；建筑工程；项目管理
前言
在当前我国社会经济高速增长的背景下，房地产行业由于其对国民经济发展以及社会稳定无可替代的作用，使得它在日异月新的经济增长中逐步晋升成为我国重要的支柱行业。单就我国房地产行业的发展状况而言，整体表现尚未足够成熟，房地产行业正处于趋于稳定发展的摸索期，行业由以前自给自足的生产形势逐步转向与专业化、产业化、市场化的生产发展，并通过供应机制的制定来加以巩固。成熟化、完善化是房地产建筑工程项目管理工作进步的标志，因此建立起成熟完善的建筑工程项目管理机制是促进我国房地产行业快速发展的重要保证。下文笔者将对房地产开发的建筑工程项目的开发管理、规划管理以及施工管理进行论述。
1建筑工程项目的开发管理
在当前房地产经营管理中，开发管理日益被人们所重视，但是采取该管理模式必须首先确保地产项目已经实现了规划管理，从而可以使得开发商对其所开发的建筑工程项目能够有良好的管理，同时在开发管理中必须对该工程的财务信息和各项任务工作之间进行管理协调，进而保证地产项目建设的质量和进度。作为开发商中负责所建项目管理的工程管理部门，该部门对项目开发管理的质量、效率将直接影响着整个地产项目。因此，工程管理部门必须担负好开发商的开发管理责任，应当严格根据部门规章制度对项目动工建设前到工程验收交付的全过程管理，务必确保建筑工程项目各环节得到有效的监督管理，进而保障建筑工程项目的质量。
2建筑工程项目的规划管理
建筑工程初期的规划设计是规划管理的重要内容，房地产开发商全权负责建筑工程的结构设计和施工质量，在保证地产项目能够带来可观的经济利益前提下，开发商通过项目建设招投标的方式，选择有实力、费用合理的施工单位。因此，这就需要开发商拥有良好的规划管理能力，并以此建立起较为完善的规划管理体系。开发商通过该体系不仅可以对地产项目的规划设计进行有效的管理，同时也可以有效的控制开发商的成本支出。
3建筑工程项目的施工管理
施工管理对于整个建筑工程项目管理而言，是一个必不可少的重要环节，工程管理部门作为地产企业中管理项目建设施工的主要部门，应当根据建设项目以及企业的实际制定合理有效的施工管理制度，从而能够有效的对地产项目整体建设施工予以掌控，确保施工单位的施工质量能够符合地产项目建设要求。
尽管建筑工程的施工技术众多，开发商对建筑工程项目的施工管理的要求都没有改变。因此，不论施工单位采取怎么样的施工技术都行，只要加强对其的施工管理，确保达到要求即可。工程管理部门必须在严格控制建设项目的成本情况下，通过加强对施工单位的督促管理力度，促使地产项目的建设质量以及进度的提高，从而最大限度的保证开发商的利益获取。
4房地产开发中的建筑工程项目管理的其他措施
4.1做好建筑工程项目协调工作
开发商在建设某一地产项目过程中，除了要做好上文提到的几大管理工作外，更重要的是更好协调好这些管理之间的工作，否则就容易导致相关工作因几大管理的要求、方式不同而产生的冲突。这样的冲突不仅会严重的影响地产项目建设的质量与进度，更会造成开发商额外的成本支出，使得开发商的利益无法得到保障。因此，为了更好的完成协调几大管理体系的工作，开发商必须设立项目管理部门，该部门应当充分根据地产项目建设与几大管理工作的要求制定协调方案，并召集相关人员进行开会讨论，从而最大程度的保证协调方案的合理性。最后，各部门根据制定出协调方案开展工作，确保各大管理工作得以合理有序的进行，从而保障地产项目顺利的建设。
4.2建筑工程项目人员的准备
开发商作为建筑工程的投资者，一个地产开发项目不但需要投入大量的资金，同时也会背负巨额的贷款，这就导致了开发商面临沉重的资金压力。因此当建筑工程项目一旦确定，对开发商而言时间就是金钱，从相关建筑工程的准备工作到工程施工，最后到验收交付，相关的工人员、施工人员以及项目管理人员必须要在项目开启前做好准备，从而使得建筑工程项目各个环节能够高效的衔接，促进建筑工程项目进度的提升，保障开发商的经济利益。
4.3房地产建筑工程项目的可行性研究
对房地产建筑工程项目进行可行性研究是一项极其重要的工作，它不仅关系到建筑工程项目建设的可行性，同时也是房地产开发商决定项目开发与否的重要依据。因此，开发商在建筑工程项目施工前必须进行可行性研究。首先，要对建筑工程项目所处环境进行勘测，掌握最准确的地质资料便于评估建筑施工的难度以及采取何种施工技术较为合适；其次，要对整个建筑工程项目做初步的预算方案，通过该预算方案与开发商利润目标做详细的对比，使得开发商能够清楚的了解建设地产项目是否可行。
4.4加强房地产开发项目的前期工作
开发商在确定要进行某一地产项目开发前，应当加强与设计单位、施工单位的沟通交流，将有可能影响项目建设的因素尽可能的列举出，通过三方的有效磋商降低这些因素对项目开发的不利影响，从而可以确保房地产开发项目经济利益的最大化。同时，开发商也应当加强与相关设计建设单位联系，就地产开发项目的整体施工图纸做最后的确定。由于项目的整体施工图纸涉及到诸如报建、工程预算等众多环节，当施工图纸一旦确定，在项目建设过程中再次修改时，不仅会使得开发商浪费大量的人力物力进行修改，同时也会造成对房地产开发项目进度的延误，进一步加大了开发的损失。因此，我们必须加强房地产开发项目的前期工作，通过多方有效的沟通交流，尽可能在项目建设前期降低不利因素的影响，进而保障房地产开发项目的最大经济利益。
4.5建筑工程项目造价控制
保障开发商最大的经济利益，较为有效的途径之一便是严格控制建筑工程的造价。由于房地产开发的建筑工程项目涉及众多不同的项目，通过严格的造价控制，可以有效的降低房地产企业对于它们的成本支出，从而实现保障开发商最大的经济利益目标。对此笔者认为，不管是建筑工程确定后的施工设计图纸审核阶段，或者是建筑工程项目施工完毕后的阶段，开发商都要严格控制相应的造价，在保证房地产开发项目的工程效果前提下，有效的控制开发商的成本支出，进而为企业经济效益的提升和获取提供更为有力的保证，以实现可持续发展的企业目标。
4.6建筑工程项目施工的承包管理
对建筑工程项目施工进行承包管理，能够起到有效保障地产项目质量的作用。开发商中主要由工程管理部门负责对建设项目施工的承包进行管理，与此同时，建筑工程项目所采取的承包模式必须是严格依据开发商以及建筑项目的实际。我国当前的建筑工程施工中有两种承包模式：①单独发包管理，该承包管理模式主要是根据建筑工程的不同项目予以单独承包给相应的施工单位建设，譬如将建筑工程的幕墙安装、管线安装等不同项目分别发包给不同的施工单位进行建设。因此，在单独发包管理中，开发商需要对各个施工单位建立好沟通交流机制，从而实现高效的建筑工程项目施工管理；②总承包管理，顾名思义，该承包管理模式是将整体的建筑工程项目建设承包给一家施工单位，由该施工单位负责项目所有工程的建设，开发商只需通过对该施工单位的管理，即可实现对项目的施工管理。两种不同形式的承包管理模式各具优缺点，单独发包管理模式能够减少开发商的成本支出，但是需要较多的人力物力才能实现较好的管理；而总承包管理模式则有利于项目工程进度推进以及降低开发商对项目管理的成本，同时相较于单独发包管理需要付出更高的成本。因此在建筑工程项目施工的承包管理中，开发商应当根据自身及项目的特点进行选择。
4.7建筑工程项目的质量管理
建筑工程项目的质量不仅影响着建筑工程的使用安全以及使用寿命，更影响广大民众的生命财产安全。尤其是在房地产开发项目中，如果施工质量不过关，则会对房地产的销售以及使用产生严重的负面影响，这对房地产企业将会是致命的打击。因此，在建筑工程项目管理中必须要将质量管理放在工作的首位，严格按照国家建筑施工安全标准进行施工，加大建筑工程项目的监督、检查工作，从根本上提升建筑工程项目的质量。具体方法如下：①提升建筑工程项目领导者的质量管理意识以及集体意识，促进施工单位与监理单位的合作与交流，促使全体施工队伍对建筑工程项目进行质量监督、管理。②签订监理合同，明确相应的质量监理人员的工作职责，加强其对建筑工程项目质量管理的工作力度。在监理过程中要严格按照国家法律法规进行监督与校验。特别是对于建筑施工的重要工序或关键部位，要进行严格的验收工作，检查过关后方可进行下一工作的开展。③督促施工企业，做好质量控制工作。对施工企业的建筑施工工作进行严格的监督，并加强施工人员的质量控制意识。对于施工中遇到的技术问题或质量问题应进行妥善解决，最大程度的保证建筑工程施工质量安全。④严格筛选建筑材料。良好的建筑材料是建筑工程项目质量得以保障的基本前提，因此对于建筑材料的选用与管理应引起充分的重视。首先应对材料市场进行调研，充分了解建筑材料的使用性能以及优缺点。其次，可以采用公开招标的方式来选择建筑材料，尽量选择与诚信度高、质量过硬、价格实惠的材料供应商合作。
5归纳总结
总而言之，地产项目作为企业经营获利的一种行为，获取最大的经济利益是开发商最终的目标。因此，为了保证这一目标的实现，房地产企业开发的建筑工程项目应当采取有效的管理措施，在确保企业开发的建筑工程项目质量的前提下，实现经济利益的最大化。人力资源作为实施建筑工程项目管理的重要因素，房地产企业必须积极促进他们的管理水平以及能力的提升，进而能够更好的对企业所开发的建筑工程项目进行高效管理，促使项目管理发挥最大的作用，从而使得房地产企业能够实现建筑工程质量与经济利益的双重保障。
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